值得开发吗？

一.检查开发条件

现有的农村土地、房屋、产业、自然文化资源，以及区位、经济、社会等内外基础条件，决定了项目选址发展的核心定位。

农村项目发展情况盘点6大方向

[1] 经济发展的基础

i 产业基础：现有核心产业及其他产业的发展现状及产业结构

是否具备产业链优化、延伸势能、产业整合的基础

ii 生产要素：商品、劳动力、资本、信息、人力资源和其他资源状况

是否具有推动经济提质升级的发展活力

iii 泛参与者：村民、村贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等发展诉求的参与者

能否充分调动每一位参与者的积极性

[2] 土地资源基地

规模化、现代化、产业融合升级能力

[3] 位置和交通基础设施

i 区位大：地理位置、经济圈、邻近客源市场等基本条件。

是否具有优势的距离、资源和市场基础

ii 大交通：铁路、公路、民航等交通资源

是否具备商业物流条件和旅游可达性

iii 小交通：乡镇内路网、道路硬化等。

是否具备良好的发展基础，是否需要升级

[4] 泛旅游资源

i 自然资源：地质、地貌、水文、动植物、生态等资源

是否具有良好的生态基础和资源特性

ii 文化资源：遗址、遗迹、文物等历史文化遗产景观，建筑、桥梁、公园等现代和现代文化景点，人造景观、博物馆、民俗、节日、工艺品等非物质文化遗产资源等，历史故事和传说其他文化背景

是否具有地域性、独特性、传承性等可以挖掘和解读的价值

iii 建筑风格：建筑形式、风格、材料、色彩、高度、密度的特点以及对项目村原有空间肌理的适应

是否是特色突出、特色鲜明的传统风格，是否具有一定的整体性，是否具有改造价值

iv接待设施：停车场、宾馆、饭店、公厕、医疗救助设施等基本旅游接待设施。

是否充足、卫生、安全，是否满足一定的接待水平

[5] 农业影响因素

i 自然条件：气候、水源、地形、土壤、热量、光照、温差等自然条件。

是否符合当地现有的农业发展，是否需要调整，是否有新的领域可能

ii 社会经济：市场需求、交通运输、国家政策、农业生产技术、产业基础、劳动力、地价水平

是否有利于当地农业产业结构升级

[6] 农村基础设施

i 农业生产基础设施：现代农业基地、农田水利建设、用材林生产基地和防护林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等；

是否充足、完善，能否促进农村经济发展、农业农村现代化，是否需要加大投入

ii 农村生活基础设施：饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建设；

能否满足居民基本需求，是否需要加大投入

iii 社会发展基础设施：农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施

建设是否齐全，质量是否过硬，是否符合改善农民生活条件的要求，是否有利于促进农村软生活环境发展，是否需要加大投入

二.评估开发价值

根据上述1.检查开发条件

1)经济发展的基础；

2)土地资源基地；

3)位置和交通基础设施；

4)泛旅游资源；

5)农业影响因素；

6)盘点包括农村基础设施在内的六个基本条件，我们可以对农村项目建设所需的核心条件做出一个基本的细化判断，而农村项目是否具有开发价值也应基于上述资源检查条件，综合判断。

一般来说，可以用以下四个基本判断标准来衡量项目场地是否具有更多的发展优势。

判断农村项目开发价值的四个标准

a) 是否具有特色产业和发展优势

农村项目成功的关键在于能否创造长期健康的经济效益。因此，具有一定特色产业的乡镇，或资源、管理、环境、人才、文化、技术等方面优良的乡镇，更有能力发力。通过产业链整合和产业结构升级，比较容易形成具有地方特色和核心市场竞争力的产业或产业集群。

b) 是否有闲置土地和房屋资源

一般来说，新村搬迁后的“空心村”或废弃的老村往往具有更便利的发展条件，因为闲置的农房、土地等资源更容易转移资产，这将大大降低前期的工作难度。项目阶段。未来农村项目的成功建设，不仅有助于避免闲置资源的浪费，还能让偏远、废弃和无人居住的村庄焕发活力。

c) 是否有有利的位置交通条件

无论是农业产业规模化、结构升级调整，还是农业与旅游的融合，项目选址都需要具备优越的区位和交通条件。良好的区位和交通代表了良好的市场连通性和可达性，这不仅有利于农副产品。也有利于旅游市场的发展和稳定发展。

d) 是否具有优良的生态和乡村风貌

农村项目建设需要“三生一美”，即生产、生活、生态。生态环境优良、乡土气息浓郁、建筑特色独特的村落，具有自然、原始、保存完好的乡土气息、村落格局和建筑风格，堪称打造“三生空间”项目的重要载体。

它如何适合开发？

[1] 设定发展目标

a) 定位逻辑：

b) 目标分析：

根据资源、综合发展条件、发展价值，综合考虑发展特色产业、旅游融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活升级、传承乡村文化，树立自信，理性决定了最大最科学的发展抱负。

[2] 选择发展方向

农村项目的六大发展替代方向

行业驱动

a) 适用村镇：主要分布在东部沿海地区及其他产业优势相对繁荣的地区。此类村具有良好的特色产业基础和较高的工业化程度。

b) 规划重点：根据各村具体特点，依托优势产业，完善相关产业链，强化产业优势，加快产业带动效应。同时，如果该地区确实具备创造旅游吸引力的基础，也可以选择引进旅游业，发展休闲农业产业。

c) 可能项目：三产融合产业园、农产品加工示范基地等产业化经营项目，包括经济林及设施农业种植、畜牧养殖等种养基地项目、贮藏保鲜、原产地批发市场等流通设施项目。

生态农业

a) 适用村镇：主要针对具有良好自然条件、传统乡村风貌和地方特色、丰富的水资源和森林资源等自然和人力资源优势的村镇。

b) 规划重点：将生态资源优势转化为经济优势，建设以旅游为主导的农业生态示范区，同时发展生态农业旅游，扩大经济效益。

c) 可能项目：生态农场、生态农业产业园项目、生态循环农业项目、生态农业旅游项目等。

高效农业

a) 适用乡镇：适用于位于我国农业主产区，以发展农作物生产为主，农业基础设施完善，农业机械化程度高，农产品商品化。

b) 规划要点：建设“零废弃”生态农业产业示范园，提高农业经营规模，提高土地生产力。

c) 可能项目：农业优质品牌推广项目、智慧农业示范区、农业开放合作示范项目等。

休闲农牧业

a) 适用村镇：分布于沿海和淡水网渔区、牧区和半牧区、农、林、牧、资源发达地区，以及有农林牧渔业的村镇。作为主要的传统产业。

b) 规划要点：根据养殖要求，因地制宜，科学规划现代牧区、渔区等养殖基地。有条件的地区，可根据核心特色产业和区域特色发展旅游度假产业，规划适合接待的主题度假。区域。

c) 可能项目：休闲农业综合体、现代牧场/养殖基地、农牧循环示范项目、海洋/农牧文化综合休闲度假区等。

郊区乡村风格

a) 适用村镇：一、二线城市周边经济条件较好、公共基础设施相对完善的村镇。

b) 规划要点：加大城乡融合发展力度，规划以优质乡村产品和乡村旅游度假为核心的新型城镇化，打造郊区新型乡村社区示范工程。

c) 可能项目：旅游农场、新型农业科技发展示范园项目、田园风情度假村等。

文化旅游

a) 适用村镇：旅游资源丰富、交通便利、靠近城市、适合发展乡村旅游的相关村镇，以及古村落、古建筑、古民居、古民居等人文资源特色村镇。传统文化。

b) 规划要点：根据区域资源条件和文化特色，依托村庄、乡村、田园等环境，规划升级住宿、餐饮、休闲娱乐设施，结合良好的民俗风情和非物质文化特色，打造乡村旅游度假区。

c) 可能项目：田园综合体、乡村度假区、休闲农场、古村镇、传统村落保护等项目。

应该如何处理？

01

确定开发主体

1) 村集体统一发展

发展逻辑：村集体通过成立专业合作社，以自筹资金的形式，将村内闲置的土地、房屋等资产进行转让，统一整合发展。

参考案例：密云古北口北台乡农家专业合作社由该村12人发起成立。成员共出资52.7万元，统一开发管理村内闲置资产。

2)由村集体和专业旅游公司共同开发

发展逻辑：村集体与专业旅游开发公司合作，引进外资，对村内闲置资产进行统一流通、综合开发、专业化经营。

参考案例：密云山简陋的房子。北京北庄旅游开发公司与村集体在北庄镇共同成立干峪沟旅游合作社。合作社是负责资源整合、开发和提供配套服务的合作开发（股东单位）单位。

02

激活闲置资源

盘活土地、房屋等闲置资源...

闲置资产流转是获得农村土地、住房等资源的主要途径，是促进城乡要素流动的有效手段，是农村项目开发必须考虑的首要问题。

农村闲置资产流转有利于美丽乡村建设、农村集体经济发展、农民增收。农村闲置资产流转可以唤醒沉睡的闲置资产，充分发挥资产价值，进而取得一定的效益。

1) 资产流通的本质

资产流转的本质是农民资产使用权的出租。在当代农村体制下，很多农民因外出务工等其他原因离开家乡和城镇，造成土地、房屋等资产闲置浪费，土地、房屋等资产的产权和收益权受到影响。没有得到有效体现。

闲置资产的流转是在资产所有权不变的情况下，通过出租闲置资产的使用权，实现闲置资产的价值。也就是说，资产的所有权保持不变，仍然属于农民，转让只是出租或出售其资产的使用权。作为资产的所有者，农民可以通过租金和分红获得收入。

2) 资产流通的关键

资产的顺畅流动在很大程度上取决于承租人的农业收益。因此，只有在充分尊重农民意愿、保证长期经营效益的情况下，项目才能兑现其对农民的租金和分红承诺。只有这样，农民才能自愿参与资产流转。

3) 资产流通形式

[一个| 出租]

租赁是农户与承租人在一定期限内转让资产的使用权，即农户作为出租人自愿将一定期限内全部或部分资产的使用权出租出去。时间给承租人，承租人向农民支付固定收入。合同期限一般由双方协商确定，最长不超过合同剩余期限。

转让步骤一般为村集体集体收购（收回）闲置资产；农民在获得一次性补偿后自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人与村集体协商租赁价格和租赁期限（一般为20年），并签订房屋租赁合同。

[ 乙 | 分享 ]

农民将其全部或部分资产的使用权视为股份，与投资者的投资共同组成公司或经济实体，参与股份制或股份合作制经营。分红金额。

[ c | 分包]

土地承包方将承包的土地使用权全部或者部分分包给第三方。分包期限由双方协商确定，但不得超过土地承包合同的剩余期限，分包方与发包方原承包关系不变。

[ d | 任务 ]

取得一定土地补偿费后放弃剩余土地承包经营权期限的一种形式。这主要是由于道路、桥梁、公共设施、城市建设、工商业发展等建设用地的需要，政府征用的部分土地。被征地农民按照有关规定获得经济补偿后，将土地使用权交由承包方或当地政府移交给建设方，承包方的使用权这部分土地将立即终止。

系统规划与开发

1) 5 条基本开发原则

a) 特色鲜明：保持地域、行业、生态、风格的特色

一世。保持鲜明的区域特色。对于山区水资源丰富的地区，要体现“谷”“水乡”“乡”的特点。对于文化资源丰富的地区，要体现“乡土气息”、“民俗风情”等地域特色。

规划要点：就地取材和符号体现地域特色产业发展，注重整体格局和风格的营造，格局自然，整体风格和谐统一，体现特色。

ii. 保持鲜明的行业特色。农村土地肥沃，农林渔业等传统农业资源丰富，有一定的产业基础。整合区位产业优势，着力培育支柱产业，即“农”、“林”、“渔”，形成自己的特色产业。

规划要点：产业规划与区域规划相结合。

iii. 保持鲜明的生态特色。农村项目建设要符合“现代生态农村”建设目标，要保障农村自然生态保护，重点发展生态农业基地、绿色产业体系建设、农村人居体系建设，等。独特的生态特征。

规划要点：景观以自然为主，强调小品等景观建设。例如，将“生态”的概念注入环境设计、建筑设计、资源利用与保护、循环经济等领域。

b) 文脉新鲜：保持当地文化的原创性和新鲜感

一世。精致元素：所谓“原始”和“新鲜”，是指用独特的自然风貌、生活习俗、人类生产劳动等社会生态元素来诠释项目场地的文化传统。有很多地方文化可以探索，如纺纱、织布、蒸糕、做元子等生活文化，民俗文化如家布服饰展示、传统婚礼仪式等，还有推搡等游戏文化。铁环和踩高跷，等等。

ii. 文化传承：对于具有丰富历史文化的项目场地，要注重对历史和传统文化的保护，充分进行文化的传承和挖掘，形成村落的文化特色。

iii. 质量提升：合理开发利用文化资源，系统建设，形成文化品牌，增强竞争软实力。

iv. 重塑精神：对于缺乏文化资源的项目或新建项目，以文化培育和创造为重点，在现有建设的基础上发展，逐步形成自己的文化特色。

c) 三产融合：统筹区域产业规划，确保发展动力

一世。一二三产业融合：统筹发展农、渔、林、商贸、餐饮等各类服务业亚星APP，选择适合项目发展方向的产业做强做大，逐步向农村发展。大力支持。

ii 现有产业升级：在现有基础上发展产业，不要凭空创造和引进新的产业。

三是调整产业结构：发挥知名度和资源集聚优势，拉动和促进农村产业发展，优化产业结构，提升产业体系；延伸产业链，构建合理的产业集群产业发展，创造竞争优势，扩大产业影响，提升产业竞争力。

d) 宜居和旅行：保持生产力并扩大消费吸引力

i 探索旅游主题：在乡村项目的开发建设中，旅游不是核心目的，但有一定的旅游功能作为支撑，乡村发展才会更有活力。山水、地形、风土人情、古村落古民居、人文历史都可以作为旅游主题。

ii 打造共享设施：农村项目公共服务设施和基础设施建设除满足基本生产生活需要外，还应提供三项服务：

一、注重服务社会事业。设施建设要与乡镇结合，共建共享，构建健全服务体系，促进农村经济社会整体可持续发展。

2.着力服务经济发展。建立健全与经济社会发展相适应的服务体系，提高综合承载能力，成为整合资源、集聚创新、特色产业的“新载体”。

3、注意服务周边村民。统筹布局和互联互通，完善和补充城乡服务设施体系，推动服务设施向周边农村延伸。

iii 留出足够的发展空间：为满足区域市场，特别是大城市周边市场的需求，旅游产品的规划应考虑外溢的功能需求。

总之，从道路、交通、环境、建筑风格，到功能布局、各种配套设施，从休闲、娱乐、到餐饮、商业亚星会员注册，除了充分满足居民的物质和精神生活需求外，一切都必须从建设乡村生态旅游项目。从理念出发，精心打造，展现“特色”，使生态旅游和现代服务业成为农村发展的依托产业之一，为农村发展提供源源不断的经济收入。

e) 活力建筑：聚集人气，防止出现空村、鬼城

i 打造活力街区：要结合棚户区改造等，打造一些深受大众喜爱的活力街区，如早餐、晚餐、娱乐街区等。

ii 增强冬季活力：北部地区项目考虑弥补气候条件等因素，积极发展四季旅游，增加冬季项目。

iii注重打造夜经济：增加夜间商业文化活力，营造迷人夜景，增强乡村夜生活和夜间消费活力。

2) 8 种功能分区设计

农业生产区

定位：牧区农业生产核心空间是农业生产的主要功能分区，是为综合体开发运营提供产业支撑和发展动力的核心区域。

规划：规划建设应在田间水利设施齐全、田间平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通的地区进行。同时，要结合我国特色农产品区域布局规划，选择合适的种养品种，最大限度地尊重场地。质地也要尽量满足机械化种植的需要，充分考虑机械化道路的要求和四季产业的耕作规划。

产品举例：农业产区除常规种植农作物、畜牧养殖等保障农业生产基地和园区建设外，还可以依托基地或园区的特色开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范、市民/团体认耕等项目。

农业景观区

定位：以乡村景观、农业生产、优质农产品为主的主题观光区。

规划：立足当地资源环境，规划开发以特色园林、现代农业设施、农产品展示、创意农业景观小品为景观元素的景观观光区。核心景观区的规划布局要突出景观主题，规划主题景观和特色游（路线、节点）。

产品示例：观赏农田、名瓜果园、观赏苗木、花卉展示、创意农业景观小品展示、湿地风光、山水风光等景观区域。

现代农业产业园

定位：农业产业链的现代化延伸区，以产业园区的形式发展现代农业，实现农业现代化和规模化经营。

规划：现代农业产业园通常根据项目方资金的基本情况，有选择地规划开发循环农业、设施农业、特色农业、无土农业、外向型农业、休闲农业、创意农业等新型农业产业园。 、技术和资源。，一般规模较大。

产品举例：现代农业产业园可包括现代农业产业园、现代农业科技园、现代农业创业园等，主要从事种植业和养殖业生产，以及农产品加工、推广、销售、农产品研究和开发。开发等，形成完整的产业链；可以包括部分农业科普教育和现代农业旅游，但应以农业生产为主。

生活区域

定位：城镇化主体功能区的核心承载区，农民、工人、旅行者等人群相对集中的生活居住区。

规划：规划适合当地农民社区生活、产业工人聚集生活、涉外休闲旅游生活生活区三类居住生活区，打造新型农村人口聚集区，确保提高农村居民生活质量，吸引人口回流。激发乡村发展活力。

产品举例：根据实际和长远的发展需要，以及建筑地块的特点，选择开发住宅区、住宅小区、住宅群等不同体量的区域。

农业科普教育及农业体验区

定位：承载农业文化内涵和教育功能的重要区域。

规划：利用农业生产基地及相关设施空间的规划，打造集农业科普教育和休闲农耕体验为一体的活动区，让游客深入了解乡村农耕文化的核心内涵。

产品示例：规划特区建设现代农业博物馆、现代农业示范区、传统农业体验区、动植物园、环境与自然教育园、市民农场、创意农业展示区、农牧业体验园。

乡村休闲度假村

定位：创意农业休闲区是游客深度体验农业创意的特色生活空间。

规划：主要利用农村的山林、溪流、水库、湖泊、湿地、聚落和乡村文化亚星开户，开展各种户外活动和休闲娱乐活动。

产品举例：乡村自然游乐公园和户外运动公园：配备登山、徒步、山地自行车、漂流、露营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各类文娱活动等产品；

乡村度假区：配备乡村文化民宿、乡村酒店、小木屋、别墅、农业庄园等，满足人们回归自然、回归乡村的需求。

产城综合服务区

定位：为农村、农民、农业、生产生活提供服务和保障的核心区域。

规划：基础设施和公共服务设施的规划建设。一方面服务于居民区居民和村民的医疗、教育、卫生、生产生活、休闲等基本生活需求，另一方面服务于农业、加工等发展需要。工业、旅游休闲、商贸物流、农村金融。

产品示例：

交通、给排水、电力、电信、燃气、人防、综合防灾等基础设施；

教育、医疗、体育、社会福利与保障、邮电、农村金融等公共服务设施。

衍生产业区

定位：新农村产业和先进发展模式试验区。

规划：在关注农业基础和农民利益的基础上，发展衍生产业，延伸产业链，打造多产业融合。

产品示例：健康产业、养老产业、互联网农业、体育产业、影视产业、创意产业、科教产业、生态产业等。

03

专业的运营管理

1) 确定经营主体

a) 专业的运营管理公司

在统一安排和开发闲置资产的基础上，可以引入专业的酒店经营管理公司进行经营管理。此类公司具有专业的酒店经营管理理念，能够有效、专业地管理乡村酒店，从而获得相应的收益。

b) 村集体统一运营管理

村集体可以以合作社的形式对农村项目进行统一管理。合作社统一结算，在利益分配上以逐年递增的形式向加入合作社的农民分配红利和租金，防止恶性竞争。

2) 赶上运营关键点

a) 促进行业健康发展

经济是乡村振兴的命脉，工业是经济发展的核心。在具体经营过程中，要注重夯实农业产业基础，做好资源、人才、土地、技术、资金、信息等必要生产要素的配置，促进农业产业化发展。延伸链条，推进农旅融合，在有条件的地区进一步推进一、二、第三产业融合，打好产业结构转型攻坚战。

b) 塑造乡村旅游品牌

在经营管理过程中，自觉培育和塑造度假品牌，努力开发具有成功特色的项目，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理塑造品牌，逐步实现品牌延伸和品牌输出，在某个区域。制作品牌副本。

c) 充分调动农民积极性

一方面，让农民充分参与。优先安排当地现有居民和返乡居民就业，积极组织农民培训，调动农民积极性。项目开发将充分利用农村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，造福农民。

另一方面，让农民真正受益。从农民的角度，制定能有效满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游发展的积极性。

3) 合理分配利益

a) 企业——经济、品牌、战略投资效益

农村项目的成功开发建设，一方面可以获得相应的经济效益；将逐步形成品牌号召力，形成连锁经营模式，通过模式复制获得更大的品牌效益。

b) 农民——来自租金、股息、工资等的收入。

在农村项目中，农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分，即租金收入、股息收入和工资收入

c) 农村——经济、社会、文化、生态效益

在农村项目建设中，同步推进农村公共交通、供水供电、垃圾污水处理、通信信息和劳动就业服务等建设，促进农村公共基础设施升级改造，实现农村公共基础设施升级改造。现代文明的生活方式可以与农村相匹配。田园诗般的传统生活方式有机融合，促进乡村可持续发展。